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Dr. Meilinger & Partner in Seligenstadt Mietrecht |
Mietrecht
Vermieterkündigung
Als Vermieter ist es sicherlich nicht leicht, sich von einem unliebsamen Mieter zu trennen.
Die Rechtsprechung gibt dem Mieter eine eigentümerähnliche Stellung, so dass bei einer vermieterseitigen Kündigung des Mietverhältnisses die gegenseitigen Interessen des Vermieters und die des Mieters gegeneinander abgewogen werden, wobei diese Interessen auf gleicher Stufe stehen.
Als Vermieter müssen Sie ein rechtliches Interesse an der Kündigung nachweisen. Dies kann zum einen durch Eigenbedarf begründet sein oder aber es liegt ein anderer gewichtiger Grund für die Kündigung vor.
Gerade bei einer vermieterseitigen Kündigung sind diverse Fallstricke zu beachten, die, wenn man sie übersieht, die Kündigung unwirksam oder zumindest angreifbar machen können.
So müssen Sie bei einer fristgerechten Kündigung beispielsweise den Mieter auf sein Widerspruchsrecht gegen die Kündigung hinweisen. Sie müssen ferner alle Kündigungsgründe bereits in der schriftlichen Kündigung benennen, da ein Nachschieben von Gründen nicht gestattet ist. Schließlich müssen natürlich die Kündigungsfristen eingehalten werden.
Etwas einfacher ist es nur bei einer fristlosen Kündigung. Ein fristloser Kündigungsgrund liegt beispielsweise dann vor, wenn der Mieter seinen vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt und Ihnen den Mietzins für mehr als zwei Monate schuldet. Dann können Sie das Mietverhältnis fristlos, d.h. ohne Einhaltung einer Frist, auflösen.
Sollten Sie feststellen, dass Ihr Mieter nur unregelmäßig zahlt, ist es ratsam so schnell wie möglich von dieser fristlosen Kündigungsmöglichkeit Gebrauch zu machen. Der Zahlungsrückstand wird erfahrungsgemäß nur noch anwachsen, irgendwann werden die Mietzahlungen ganz versiegen.
Je schneller hier das Mietverhältnis gelöst wird, auch wenn es zu einer Räumungsklage kommen muss, desto besser. Lieber ein Ende mit Schrecken, als ein Schrecken ohne Ende.
Die durch die fristlose Kündigung verursachten Kosten können Sie natürlich vom säumigen Mieter zurück verlangen, wenn Sie die Verfahrensregeln eingehalten haben.
Unser Tipp:
"Wenn sich herauskristallisiert, dass Ihr Mieter nur unregelmäßig zahlt und Sie vertröstet, suchen Sie sich lieber einen neuen Mieter. Überlassen Sie dabei uns die Arbeit, Ihren säumigen Mieter mit allen gesetzlich möglichen Mitteln aus Ihrer Wohnung zu entfernen. Sie ersparen sich letztendlich Arbeit, Nerven und unabsehbare finanzielle Verluste".
nach obenNeue Kündigungsfristen im Mietrecht
Seit dem 01.09.2001 gibt es ein neues Mietrecht. Probleme ergeben sich nur dann, wenn Sie einen Mietvertrag haben, der vor dem 01.09.2001 geschlossen wurde.
Eines dieser Probleme ist beispielsweise die Kündigungsfrist. Seit dem 01.09.2001 gilt jetzt gem. § 573 c Abs. 1 BGB eine einheitliche 3-Monats-Frist für die Kündigung einer Wohnung durch den Mieter, egal wie lange das Mietverhältnis bestanden hat.
Nach dem alten Mietrecht konnte zwischen Mieter und Vermieter noch eine längere Kündigungsfrist vereinbart werden.
Hier gilt im Grundsatz: Bei alten Verträgen gelten die alten und gegebenenfalls längeren Kündigungsfristen. Dies hat jetzt der Bundesgerichtshof in einer kürzlich getroffenen Entscheidung noch einmal bestätigt. Aus Gründen des Vertrauensschutzes sollen hier die vereinbarten Fristen auch nach der Gesetzesänderung wirksam bleiben. Dazu gehören auch die formularmäßigen Kündigungsvereinbarungen in den alten Mietverträgen. Eine unzumutbare Belastung für den Mieter besteht nach der Auffassung des Bundesgerichtshofes nicht, da er sich lediglich an der mit seinem Vermieter vereinbarten Frist festhalten lassen muss.
Trotzdem kann man sich gegebenenfalls vorzeitig auch aus einem Altmietvertrag lösen. Dann, wenn z.B. vertraglich vereinbart ist, dass der Mieter einen Nachmieter stellen darf. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die weit verbreitete Auffassung, der Mieter müsse dem Vermieter lediglich 3 Nachmieter anbieten, dann könne er die Wohnung aufgeben, grundsätzlich falsch ist.
Eine Nachmieterbestellung ist nur dann wirksam, wenn dies zuvor vertraglich vereinbart worden ist oder aber der Vermieter nachträglich noch zustimmt.
Auch in Härtefällen kann eine Ausnahme von der Einhaltung langer Fristen von Fall zu Fall gemacht werden. So, wenn der Mieter seinen Arbeitsplatz verloren hat und einer neuen Arbeit in eine andere Stadt hinterher ziehen muss, wenn er heiratet oder Nachwuchs erwartet. Hier kann er unter Umständen durch die Stellung eines Nachmieters frühzeitig aus dem Mietvertrag entlassen werden.
Unser Tipp:
"Holen Sie sich jedenfalls rechtzeitig rechtlichen Rat ein, damit Sie nichts falsch macht. Es ist fatal, wenn Sie in eine neue Wohnung gezogen sind und feststellen, dass Sie für die alte Wohnung noch für mehr als ein halbes Jahr ebenfalls Miete zahlen müssen. Die Doppelbelastung sollten Sie sich ersparen".
nach obenRecht zur Mietminderung
Viele wissen es nicht, aber man darf die Miete von sich aus mindern, wenn die Wohnung einen Mangel hat.
Zuvor muss der Vermieter zur Beseitigung des Mangels aufgefordert werden. Dies sollte in jedem Fall schriftlich mit Fristsetzung erfolgen. Leistet er dieser Aufforderung nicht Folge, kann man einen Teil der Miete, je nach der Schwere des Mangels und so lange der Mangel besteht, einbehalten.
Die Mietminderungsgründe sind mannigfaltig. Die Skala reicht von Schimmelflecken über verstopfte Abflussrohre bis hin zum Ausfall der Heizung im Winter.
Ein Mangel der Mietwohnung liegt vor, wenn der "Ist- Zustand" der Wohnung von dem "Soll- Zustand" negativ abweicht. D.h. ein Mangel liegt vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht so nutzen kann, wie er es nach dem Mietvertrag erwarten darf. Technische Anlagen, wie z.B. Heizungen und Fahrstuhl oder der Durchlauferhitzer, müssen funktionieren.
Dabei ist auch zu beachten, dass selbst Störungen von außen einen Mangel der Mietwohnung darstellen können.
Grund und Ursache des Mangels spielen dabei zunächst keine Rolle. Der Vermieter kann sich insofern nicht herausreden. Es spielt überhaupt keine Rolle, ob den Vermieter ein Verschulden an den Fehlern der Mietsache trifft oder nicht. Wichtig alleine ist, dass ein Mangel vorliegt und dass nicht der Mieter selbst den Mangel verschuldet hat.
Unser Tipp:
"Holen Sie sich qualifizierten Rat, um keinen Rechtsverlust zu erleiden und um die Ihnen zustehenden Rechte aus dem Mietvertrag durchsetzen zu können.
Zahlen Sie nicht den vollen Mietpreis für eine Wohnung, die nicht so gestaltet ist, wie Sie dies aus dem Mietvertrag erwarten. Sie zahlen gutes Geld für Ihre Wohnung, deshalb muss die Wohnung auch den vertraglichen Anforderungen entsprechen".
nach obenMieterkündigung
Sie wollen als Mieter Ihre Wohnung - egal aus welchen Gründen auch immer - wechseln? Dann müssen Sie den Wohnungsmietvertrag Ihrer alten Wohnung kündigen.
Welche Kündigungsfristen müssen Sie wahren?
Folgendes sollten Sie beachten:
a)
Seit der Reform des Mietrechts ab dem 01.09.2001 sind für den Mieter die Kündigungsfristen vereinheitlicht worden.
Für Verträge, die ab dem 01.09.2001 geschlossen worden sind, kann eine Kündigung spätestens zum 03. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats ausgesprochen werden. Die Kündigungsfrist beträgt quasi 3 Monate.
Hier unser Vorschlag für ein Kündigungsschreiben über einen Wohnungsmietvertrag, der nach dem 01.09.2003 geschlossen wurde:
Anschrift
…
Sehr geehrte(r) Frau / Herr …
hiermit kündige ich den zwischen uns am … geschlossenen Mietvertrag über die Räume in der … Straße fristgerecht zum … .
Die Übergabe der Wohnung erfolgt zum Fristablauf.
Ich werde Ihnen die Wohnung in ordnungsgemäß geräumtem
Zustand nebst sämtlicher mir ausgehändigter Schlüssel übergeben.
Ich bitte daher höflich um die Vereinbarung eines Übergabetermins,
damit ein Übergabeprotokoll erstellt werden kann.
Mit freundlichen Grüßen
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Unterschrift Mieter
Für Vollständigkeit und Richtigkeit der Kündigung können wir keine Gewähr übernehmen.
b)
Sollten Sie einen Altmietvertrag haben, der vor dem 01.09.2001 abgeschlossen worden ist, können die Kündigungsfristen länger als drei Monate sein. Wir verweisen insofern auf unseren diesbezüglichen Artikel "Neue Kündigungsfristen im Mietrecht".
Unser Tipp:
"Zur Vermeidung von Doppelzahlungen für zwei Mietwohnungen und im Hinblick auf die Einhaltung der Kündigungsfristen, sollten Sie sich vor dem Ausspruch der Kündigung und bevor Sie einen neuen Mietvertrag abschließen, den Rat eines Rechtsanwalts einholen z.B. in Seligenstadt - bei uns!"
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